モスクワの新築住宅はなぜ「売れないのに高い」のか　価格28％上昇と販売急減が示す家計の壁

モスクワとその周辺の新築住宅市場で、価格上昇と販売減少が同時に進んでいる。2026年3月の新築住宅価格は前年同月比で約28％上がった一方、販売件数は約41％落ち込んだと、DataFlatの数字を引用した報道が伝えている。

核心はシンプルだ。買い手が増えて価格が上がっているのではなく、補助付き住宅ローンの制度変更、高金利、供給される物件の高額化が重なり、普通の世帯が市場から押し出されている。

• モスクワ圏の新築平均価格は2026年3月に1平方メートルあたり約43万5,300ルーブル
• 旧来のモスクワ市内では約61万7,300ルーブルまで上昇
• 取引はモスクワ圏全体で約41％減、ニュー・モスクワでは約56％減
• 住宅ローン市場はなお政府支援策に強く依存している

価格上昇の裏で、買える人が減っている

通常なら、販売が急減すれば価格は下がりやすい。だがモスクワの新築市場では逆の動きが起きている。

Russia Mattersが4月3日から10日の週次レビューで紹介した内容によると、DataFlatを引用したIstoriesの報道では、2026年3月のモスクワとモスクワ州の新築住宅価格は前年同月比で約28％上昇した。平均価格は1平方メートルあたり43万5,300ルーブル。旧来のモスクワ市内では27％上がり、61万7,300ルーブルに達した。

一方で、取引は弱い。モスクワ圏全体の一次住宅販売は41％減、旧モスクワ市内は38％減、ニュー・モスクワでは56％減とされる。

数字だけを並べると、不自然に見える。だが中身を見ると、買い手の熱狂ではなく、市場のゆがみが見えてくる。

地域	2026年3月の動き	意味すること
モスクワ圏全体	価格約28％上昇、販売約41％減	価格と需要が逆方向に動いている
旧モスクワ市内	1平方メートル約61万7,300ルーブル	中心部の新築がさらに高額化
ニュー・モスクワ	価格約36％上昇、需要約56％減	郊外拡張エリアでも安さだけでは買い手を呼べない

ここで重要なのは、価格上昇が「住宅が足りないから買い手が殺到している」という単純な話ではない点だ。むしろ、買える層が絞られ、開発会社は高価格帯や採算の合う案件に寄り、平均価格が押し上げられている。

住宅ローンの支援策が、市場を支えながら細らせている

ロシアの新築住宅市場は、政府の住宅ローン支援策に強く支えられてきた。とくに「ファミリー・モーゲージ」は、子どものいる世帯に低い金利を提供し、新築購入を後押ししてきた制度だ。

The Moscow Timesは2026年1月、国営住宅機関Dom.RFの見通しとして、2026年の新築住宅販売が面積ベースで15％、金額ベースで10％減る可能性を報じた。背景にあるのは、補助付きローンの条件見直しだ。

2つ借りられた世帯が、1つに制限される

2026年2月1日から、夫婦がそれぞれ補助付き住宅ローンを組む形は認められなくなり、1世帯1件の扱いに変わった。The Moscow Timesが2月に報じたところでは、変更前の駆け込みで2026年1月の住宅ローン実行額は過去最高水準の4300億ルーブルに達した。

つまり、1月の強い数字は住宅需要の健全な回復というより、制度変更前の前倒しだった。

その後の市場では、買い手が慎重になりやすい。条件が厳しくなれば、これまでならローンを通せた世帯が、頭金や月々の支払いで止まる。

金利が下がらないと、普通のローンは戻りにくい

補助なしの住宅ローンも簡単ではない。Interfaxは4月10日、Sberbank系Domclick部門の幹部の発言として、市場ベースの住宅ローンが本格的に戻るには、ロシア中銀の政策金利が10〜12％程度まで下がる必要があるとの見方を伝えた。

これは買い手にとって重い意味を持つ。補助付きローンの対象から外れた世帯は、市場金利で借りるしかない。だが高金利が続くと、月々の返済額が家計の許容範囲を超えやすい。

ここがポイント: モスクワの住宅問題は「物件価格」だけではない。頭金、ローン審査、補助制度の対象条件、金利水準が同時に家計をふるいにかけている。

開発会社も安い物件を増やしにくい

買い手が減っているなら、開発会社が安い住宅を増やせばよい。だが現実には、そこまで単純ではない。

建設会社は高い借入コスト、資材・人件費の上昇、既存プロジェクトの採算を抱えている。価格を大きく下げると、販売は進んでも利益が削られる。新規案件を絞り、完成済みまたは進行中の案件に集中する動きも出やすい。

The Moscow Timesは2025年10月、Vedomostiを引用し、モスクワで新たに販売開始された住宅プロジェクト数が12年ぶりの低水準になったと報じていた。これは2026年3月の価格上昇と販売減の前段階として読める。

供給側で起きていることは、次のように整理できる。

• 高金利で開発会社の資金調達コストが上がる
• 採算の取りやすい高価格帯に販売が寄りやすい
• 手頃な価格帯の新規供給が細る
• 平均価格は上がるが、実際に買える世帯は減る

価格が上がっているのに市場が強く見えないのは、このためだ。

「ニュー・モスクワ」の減速が示すもの

特に目立つのがニュー・モスクワの数字だ。ニュー・モスクワは、2012年にモスクワ市域へ編入された拡張エリアで、中心部より手が届きやすい住宅の受け皿として見られてきた。

その場所で需要が56％減ったという数字は、郊外へ行けば買えるという逃げ道が狭くなっていることを示す。

もちろん、地域ごとの駅距離、インフラ整備、学校や医療施設、通勤時間によって事情は違う。ただ、中心部の高騰を避けるために外へ向かう世帯にとっても、ローン条件と価格上昇が壁になる。

住宅は投資商品である前に、通勤、子育て、親の介護、学校選びと結びついた生活の器だ。ニュー・モスクワで販売が大きく落ちるなら、単に不動産会社の売上が減るだけでは済まない。都市の周縁部で、どの所得層が住めるのかという問題になる。

日本の読者が見るべき軸

このニュースは、ロシア経済だけの特殊な話に見えるかもしれない。だが、住宅ローン支援策が価格を押し上げ、制度変更で買い手が急に減るという流れは、他国でも起こりうる。

日本で引きつけて見るなら、次の3点が重要だ。

1. 補助は購入を助けるが、価格にも効く

低金利ローンや補助制度は、対象世帯にとって大きな助けになる。一方で、多くの買い手が同じ制度を使えば、売り手側はその購買力を前提に価格を設定しやすくなる。

支援策は家計を助ける。同時に、価格を下げる力にはなりにくい。

2. 制度変更前の駆け込みは、その後の反動を生む

モスクワの住宅ローン市場では、制度変更前に融資が急増した。これは短期的には市場を強く見せるが、需要を前倒ししただけなら、翌月以降の販売は鈍る。

住宅統計を見るときは、単月の増減だけでなく「何の期限が近かったのか」を確認する必要がある。

3. 平均価格だけでは、買いやすさは分からない

平均価格が上がっている場合、それが全体的な値上がりなのか、高価格帯物件の比率が増えた結果なのかで意味が変わる。

モスクワのケースでは、販売減と価格上昇が同時に起きている。だからこそ、平均価格だけで市場の強さを判断するのは危うい。

今後の注目点は3つ

モスクワの新築住宅市場は、すぐに分かりやすい回復局面へ入るとは限らない。見るべき点は、販売件数よりも先に家計と金融条件に出る。

• ロシア中銀の政策金利がどの時期にどこまで下がるか
• ファミリー・モーゲージの対象条件がさらに変わるか
• 開発会社が手頃な価格帯の供給を増やすのか、高価格帯に寄せ続けるのか

価格が高いまま取引が減る市場では、買い手、銀行、開発会社のうち、誰が先に条件を緩めるかが焦点になる。モスクワで今起きているのは住宅ブームの続きではなく、補助と高金利に支えられた市場が、どこまで家計に耐えられるかを試されている局面だ。

参照リンク

• Russia Matters: Russia in Review, April 3-10, 2026
• The Moscow Times: Russia’s New-Build Home Sales to Fall in 2026, State Housing Agency Says
• The Moscow Times: Russian Mortgage Lending Hits January Record as Borrowers Rush Ahead of Rule Changes
• The Moscow Times: Number of New Moscow Housing Projects Falls to 12-Year Low – Vedomosti
• Interfax: Market-based mortgages in Russia should fully return with key rate of 10%-12% – Sberbank
• Izvestia: Analysts noted a slowdown in the growth of prices for new buildings