豪ビクトリア州、退去時の保証金請求に証拠義務 写真と費用根拠が焦点に｜2026年10月26日版
賃貸住宅を退去するとき、貸主が保証金から修繕費などを請求するなら、先に借主へ証拠を示す。オーストラリアのビクトリア州で2026年10月13日、そんなルールが施行された。
対象は、入居時に預ける「ボンド」と呼ばれる保証金だ。貸主や管理会社には、請求前に写真、見積書、領収書などの裏付けを借主へ提供する義務が課された。 退去費用をめぐる話し合いで、借主が請求内容を確かめる材料を得られる点が重要になる。州消費者行政当局の発表で確認できる。
- 保証金への請求は、借主への事前通知と証拠の提供が必要になった。
- 紛争を扱う審判所への申立てでも、損傷と修繕費用の裏付けが求められる。
- 同日、賃貸申込み・家賃支払いに対する手数料の禁止や、安全点検の対象拡大も始まった。
何が変わったのか――請求する側が先に資料を出す
今回の変更では、請求を受けた借主が、金額の理由を確認しやすくなる。
州当局の説明によると、貸主は契約終了時にボンドへの請求を予定していることを借主に知らせ、裏付け資料を提供しなければならない。認められる資料には、請求書、領収書、見積書、写真がある。
ここで分けて考えたいのが、「何が傷んでいるか」と「直すのにいくらかかるか」だ。
写真は損傷の状態を示せる。一方、写真だけでは修繕費用まで確かめにくい。見積書は金額を説明できるが、その損傷がいつ生じたかを判断するには、入居時の記録との比較が役立つ。
この二つを重視しているのは、不動産業界団体のビクトリア州不動産協会（REIV）も同じだ。同協会は会員向けの案内で、請求理由・損傷の立証と、修繕費用の根拠をそろえるよう説明している。
審判所への申立ても、証拠をそろえてから
借主への説明に加え、紛争処理の入口でも資料が問われる。
REIVの9月28日付案内によれば、10月13日から、ビクトリア州民事行政審判所（VCAT）にボンドや補償をめぐる申立てをする際は、証拠の同時提出が必要になった。証拠を伴わない申立ては却下され、復活させることはできないと説明している。
同協会が挙げる資料は、入居時・退去時の物件状態報告書や、修繕の見積書などだ。管理会社にとっては、退去後に資料を探すより、契約開始から状態の記録を残す業務が重要になる。
ここがポイント: 借主への事前説明と、審判所への証拠提出は別の手続きだ。どちらも、請求の理由と金額を確かめられる資料を、早い段階でそろえることにつながる。
ただし、証拠が付いていれば請求が認められるわけではない。資料の提出と、その内容が請求を正当化するかどうかは、区別して読む必要がある。
退去費用だけでなく、入居中の負担と安全も変更
同日の改正は、ボンドの扱いにとどまらない。
州当局は、貸主・管理会社による賃貸申込みや家賃支払いへの手数料を禁止したと発表した。従来の第三者アプリによる手数料禁止を土台に、貸主側の徴収にも規制を広げた形だ。
住宅の管理についても、次の義務が示されている。
- ガス・電気設備の安全点検：新規・既存契約を含め、賃貸住宅で2年ごとの点検を義務化。
- 隙間風対策工事前の確認：工事前のガス安全点検を、定期点検とは別に要求。
- 最低基準を満たす記録の保存：貸主やルーミングハウスの運営者に、物件が該当基準を満たす記録の保持を義務化。
安全点検には、以前から対象となっていた契約もある。州当局の改正一覧では、2021年3月以降に締結した契約に義務付けられていた2年ごとの点検が、今回、すべての賃貸住宅へ広がったと説明している。長く住み続けている借主にも関係する変更だ。
ルールが効くかは、資料の中身と運用次第
今回の改正は、退去時の請求を検証する入口を整えた。ただ、施行だけで紛争が減ったとは、まだ判断できない。
今後、確認すべき点は三つある。
- 借主に事前に資料が届くか：請求理由を理解し、入居時の記録と照合できる運用になるか。
- 損傷と金額の両方を説明できるか：写真や見積書を添付するだけでなく、請求内容との対応が分かるか。
- 違反への対応が進むか：州当局の監視・取締りが、貸主や管理会社の日常業務の改善につながるか。
州当局は、義務違反に警告、罰金、裁判手続きなどで対応し得るとしている。次の焦点は、書類の提出件数だけではなく、借主が請求内容を確かめ、争点を絞れるようになったかどうかだ。